Căn hộ chung cư đang tiên phong trở lại đường đua khi cả nhu cầu mua ở và đầu tư đều tăng mạnh. Sự sôi động của phân khúc chung cư bắt đầu từ Hà Nội, lan đến TPHCM và hiện nay đang lan tỏa đến thị trường Đà Nẵng. Điều này mang đến nhiều tiềm năng nhưng cũng đặt ra thách thức cân bằng cung – cầu cho thị trường năng động này.

Thị trường căn hộ Đà Nẵng không nằm ngoài “cuộc chơi”

Trong bối cảnh thị trường đang ở giai đoạn đầu hồi phục, tâm lý nhà đầu tư đã chuyển từ ‘lướt sóng’ tìm cơ hội sang tìm kiếm giá trị thực và lợi nhuận kép từ việc tăng giá và khả năng khai thác dòng tiền. Theo đó, phân khúc chung cư căn hộ được batdongsan.com.vn ghi nhận là dòng sản phẩm phục hồi đầu tiên và dẫn dắt các phân khúc còn lại.

Số liệu thống kê của batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư đang dẫn đầu sự quan tâm của nhà đầu tư bất động sản trên thị trường. Cụ thể, từ quý 2/2022 - quý 3/2024, sự quan tâm căn hộ chung cư tăng 4%, trong khi đó toàn bộ các phân khúc nhà đất, nhà riêng, nhà phố, biệt thự ghi nhận mức giảm sâu từ 12-42%. Trong đó, 44% người được hỏi cho rằng phân khúc căn hộ chung cư được đánh giá đã và sẽ tăng trưởng mạnh mẽ.

Thực tế, căn hộ chung cư đã tạo nên những cơn sốt cục bộ tại thị trường Hà Nội trong 9 tháng đầu năm. Một số dự án căn hộ phía Tây và phía Đông thủ đô thu hút cả nghìn người chen chân trong ngày mở bán. Sự sôi sục của thị trường Hà Nội đã nhanh chóng đánh thức thị trường căn hộ chung cư tại TPHCM. Nhiều dự án có lượng khách quan tâm tăng đột biến khiến chủ đầu tư phải chọn phương án bốc thăm mua nhà.

Thị trường chung cư Đà Nẵng sôi động với hàng loạt dự án triển khai thành công (Ảnh: Miễn Trần)

Không chỉ ở những thị trường lớn như Hà Nội hay TPHCM, chung cư đang chứng tỏ là phân khúc đi đầu thị trường khi tiếp tục dẫn dắt sự phục hồi cho bất động sản Đà Nẵng. Theo khảo sát hiện nay, mức độ quan tâm căn hộ Đà Nẵng tăng 45% so với đầu năm, cùng với đó biến động giá bán tăng đến 32% lên mức cao nhất miền Trung. Thị trường chung cư tại đây sôi động với hàng loạt dự án triển khai thành công thời gian qua như The Ori Garden, Sun Symphony Residence, Peninsula Da Nang,…

Bên cạnh tác động từ sức nóng của thị trường chung cư Hà Nội - TPHCM, động lực từ cơ chế đặc thù thí điểm khu thương mại tự do, kinh tế phát triển cùng với sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch là những lợi thế thúc đẩy thị trường căn hộ chung cư Đà Nẵng tăng trưởng mạnh mẽ.

Thị trường căn hộ sôi động nhưng vẫn bộc lộ “điểm yếu”

Dẫn dắt sự sôi động của thị trường và dẫn đầu tốc độ tăng giá rao bán, mặt bằng giá chung cư Đà Nẵng trong 3 quý vừa qua đã xác lập mốc mới, cán mốc trên 100 triệu đồng/m2, tăng 95% so với quý 1/2023. Sự gia tăng này có thể được giải thích bởi sự xuất hiện của nhiều dự án chung cư cao cấp trong thời gian qua, kéo nền giá trung bình tăng lên. Thống kê trên địa bàn thành phố, phần lớn các dự án chung cư đang tập trung tại các quận Thanh Khê - Hải Châu - Sơn Trà, co cụm dọc 2 bên bờ sông Hàn cung cấp các sản phẩm căn hộ hạng sang có giá từ 70 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, lượng tìm kiếm quan tâm chung cư Đà Nẵng của nhà đầu tư Hà Nội ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và tăng 90% trong quý 2/2024 so với quý liền trước. Điều này phần nào chứng tỏ sức hút của thị trường Đà Nẵng với các nhà đầu tư từ tỉnh khác. Đặc biệt, sự sôi động của thị trường này đã phần nào chinh phục nhóm khách hàng địa phương, khảo sát cho thấy gần 85% người được hỏi có xu hướng cởi mở hơn đối với sản phẩm chung cư. Tuy vậy, còn 59% tỉ lệ khảo sát dù quan tâm nhưng vẫn còn một số “rào cản” với loại hình sản phẩm này.

Bản đồ phân bổ chung cư tại khu vực thành phố Đà Nẵng

Một trong các nguyên nhân được xác định là thị trường khu vực vẫn bộc lộ sự thiếu cân bằng về các phân khúc căn hộ. Trước thực trạng nguồn cung tập trung tại các khu vực trung tâm, nơi có mật độ dân cư cao tại Đà Nẵng như quận Hải Châu, quận Thanh Khê với mật độ 20.080 người/km2, nhiều người lo ngại rằng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sẽ tiếp tục vắng bóng. Bởi hiện nay hầu hết các dự án được phát triển ở phân khúc cao cấp và hạng sang với mức giá không dưới 70tr/m2. Chỉ số ít dự án mở bán ở phân khúc giá từ 25-45tr/m2 như The Ori Garden, FPT Plaza 3 đều ghi nhận tỉ lệ thanh khoản cao, trên 95%.

Đặc biệt, thống kê nguồn cung chung cư dự kiến đến năm 2025 cho thấy hầu hết các dự án vẫn tập trung tại các địa bàn truyền thống và phát triển ở phân khúc hạng sang và cao cấp, rất hiếm dự án giá dưới 50 triệu đồng/m2, phục vụ nhu cầu ở của người dân hiện hữu. Trong khi đó những khu vực phát triển nóng như Liên Chiểu – khu vực đang là điểm sáng quy hoạch của thành phố với siêu cảng Liên Chiểu và khu Thương mại tự do, nguồn cung lại hết sức giới hạn với một dự án cao cấp và một dự án trung cấp.

Trước nhu cầu hiện hữu từ việc gia tăng dân số học tự nhiên cùng bài toán xây dựng đô thị hiện đại, phù hợp với thế hệ trẻ năng động trên quỹ đất ngày càng khan hiếm thì xu hướng phát triển căn hộ chung cư là tất yếu ở bất kỳ đâu. Đây là thách thức cho thị trường Đà Nẵng để cân đối cán cân cung – cầu, đặc biệt cũng là cơ hội đặt ra cho các nhà phát triển có định hướng triển khai căn hộ tại thị trường giàu tiềm năng này trong thời gian tới.