Sau một thời gian tăng trưởng khá nóng, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam vừa qua đã đứng trước khó khăn kép khi các cơ quan chức năng có động thái rà soát pháp lý của hàng loạt dự án trên cả nước. Bên cạnh đó, tác động của đại dịch toàn cầu COVID-19 cũng là rất lớn và nghiêm trọng.

Doanh nhân Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT, TGĐ Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group)

Trong bối cảnh đó, điểm sáng nổi lên là thị trường dường như không lặp lại bong bóng như giai đoạn những năm 2011-2013 mà vẫn giữ được “phong độ” khi mặt bằng giá không giảm mà còn xu hướng tăng, doanh nghiệp phát triển dự án thì chuyên nghiệp hơn và nhà đầu tư cũng ngày càng “thông thái”.

Theo sát những chuyển động của thị trường BĐS trong nước thời gian qua tôi nhận thấy nổi lên trên “bóng đen” COVID-19 là những niềm tin tích cực của thị trường đang hình thành và được củng cố.

Đầu tiên là sự minh bạch hóa nguồn cung. Giai đoạn năm 2019 - 2020, nguồn cung thì rất ít và pháp lý lại ngày càng minh bạch. Điều này có thể đến từ việc khách hàng, nhà đầu tư ngày càng “thông thái” hơn về pháp lý của sản phẩm. Mặt khác, điều này cũng đến từ việc rà soát mạnh tay của các cơ quan chức năng cũng góp phần “dọn dẹp và chuẩn hóa” nguồn cung tại các tỉnh thành lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Bình Dương,…

Ở phía bên kia của cán cân, nguồn cầu từ trước tới giờ chưa có thời kỳ nào nhiều người quan tâm đến bất động sản đến vậy. Ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư F0 (người ngoài ngành) đang rất hăm hở tham gia bởi đơn giản họ chẳng còn kênh đầu tư nào khác. Đây sẽ là đối tượng dẫn dắt thị trường và rồi các nhà đầu tư chuyên nghiệp khác sẽ sớm thấy sự hấp dẫn và dòng người cứ thế sẽ đi.

Nguồn cầu tăng và đa dạng sẽ là động lực cho thị trường bất động sản hậu COVID-19.

Ảnh: Bờ biển thành phố Quy Nhơn.

Về giá, có lẽ vẫn có sự tăng giảm tuỳ từng địa phương hay tuỳ từng phân khúc. Hà Nội hay Sài Gòn thì giá ngày càng tăng, sự biến mất dần của phân khúc bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và dường như ai đợi giảm giá mà không mua ngay có lẽ họ phải lao động thêm vài chục năm nữa cũng không mua được nhà.

Ở một khía cạnh khác, gần đây việc định giá tiền sử dụng đất của các địa phương đều dựa trên giá thị trường (hiện khá cao so với các năm trước). Do đó, các chủ đầu tư khi phát triển dự án sẽ phải chịu chi phí đầu vào cao (từ GPMB đến tiền sử dụng đất). Khi đó, họ không thể bán giá thấp hơn mặt bằng giá cũ được, tất yếu sẽ dẫn đến việc tăng giá ở thị trường sơ cấp.

Đối với thị trường BĐS nghỉ dưỡng như tại Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc sẽ tiếp tục phụ thuộc vào việc tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến pháp lý và thay đổi góc nhìn từ các nhà đầu tư. Các loại hình này sẽ phải có một giải pháp nào đó mới và đột phá để giải cứu hay thúc đẩy phát triển.

Đối với nguy cơ bong bóng của thị trường, gần đây thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, các cơ quan quản lý nhà nước đang đưa ra các giải pháp chống “bong bóng bất động sản”. Điều này nghe có vẻ đi ngược với bối cảnh hiện nay nhưng chính là xuất phát từ việc nguồn tiền đổ ra xã hội đang rất lớn (do hạ lãi suất, do thúc đẩy đầu tư công, do nguồn vốn ngoại tiếp tục đổ vào BĐS Việt Nam,...) và con đường cuối cùng của mọi dòng tiền đều đổ vào điểm cuối là BĐS./.