Theo các báo cáo thị trường của bộ phận Nghiên cứu và phát triển BHS Group (BHS R&D), giai đoạn 2021-2022, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chứng kiến sự sụt giảm nặng nề về nguồn cung, phần lớn nguyên nhân đến từ vấn đề tài chính và pháp lý dự án. Thị trường BĐS hầu như không có thanh khoản, các dự án ngưng bán hàng, thậm chí bị thu hồi hoặc vướng phải kiện tụng, tranh chấp với khách hàng... Nút thắt về pháp lý khiến các nhà đầu tư ngày càng thận trọng khi ra quyết định đầu tư vào sản phẩm bất động sản. Trước tình trạng thị trường bị “xói mòn” niềm tin, giai đoạn từ giữa năm 2022 đến nửa đầu năm 2023, Nhà nước đã đẩy mạnh công tác quản lý bằng cách siết chặt tín dụng và hệ thống lại hàng rào pháp lý về đất đai và nhà ở. Sau một năm Chính phủ cùng các doanh nghiệp BĐS nỗ lực không ngừng, đến nay dòng chảy BĐS dần có những dấu hiệu tích cực, các sản phẩm quay trở lại thị trường với hình ảnh mới hấp dẫn hơn, pháp lý chặt chẽ và các chính sách ưu đãi hơn, xoa dịu sự lo ngại của khách hàng. 

Theo dữ liệu của BHS R&D, tính đến hết tháng 9/2023, cả nước có 33 tỉnh thành có dự án bất động sản đang mở bán, cung cấp ra thị trường tổng cộng hơn 203.300 sản phẩm nhà ở, bao gồm cả nhà ở thấp tầng và cao tầng. Căn cứ theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, đại diện BHS R&D cho biết số lượng sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý bán hàng theo quy định của pháp luật chiếm 87%, tương đương gần 178.000 căn. Trong đó các sản phẩm chung cư chiếm tới hơn 72%, tức khoảng 129.000 căn hộ, còn lại khoảng 49.000 sản phẩm là thấp tầng. Thực tế cho thấy tỉ lệ sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý đang tăng dần trong thời gian qua, chứng minh sự hiệu quả trong công tác quản lý chặt chẽ của Nhà nước thông qua điều chỉnh các chính sách pháp luật về đất đai và nhà ở.

Cũng theo dữ liệu của BHS R&D, nguồn cung sơ cấp đủ pháp lý phân theo khu vực rải rác ở cả ba miền Bắc – Trung – Nam và phân bố không đồng đều, có 69% sản phẩm tập trung ở miền Nam, miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 24% và 7% tổng nguồn cung sơ cấp đủ pháp lý cả nước. Hầu hết là các dự án đã ra hàng từ trước 2023, hiện tại tiếp tục duy trì bán hàng, rất ít dự án mở bán mới. 

Ở Miền Nam, có 88 dự án nhà ở đang mở bán đủ pháp lý, trong đó có 47 dự án cao tầng, cung cấp 85.000 sản phẩm chung cư cho khách hàng; 41 dự án còn lại là các sản phẩm thấp tầng đem đến cho khách hàng gần 38.000 lựa chọn. Miền Bắc có nguồn cung nhà ở sơ cấp đủ pháp lý xấp xỉ 1/3 miền Nam với 63 dự án sơ cấp đủ pháp lý, trong đó vẫn là sản phẩm cao tầng chiếm đa số với hơn 36.000 sản phẩm cao tầng. Miền Trung là nơi có nguồn cung nhà ở sơ cấp nhà ở đủ pháp lý khiêm tốn nhất với 32 dự án đem đến gần 12.000 sản phẩm, tập trung chủ yếu ở Nghệ An, Bình Định, Đà Nẵng, Khánh Hòa.

Cụ thể hơn, BHS R&D đã thống kê nguồn cung sơ cấp đủ pháp lý phân theo địa phương chi tiết: TP.HCM dẫn đầu với gần 68.000 sản phẩm đủ pháp lý, chiếm 38% tổng nguồn cung đủ pháp lý cả nước, trong đó đến 97% là các sản phẩm cao tầng. Hà Nội có hơn 41.000 sản phẩm nhà ở sơ cấp đủ pháp lý và cũng có tới 91% trong đó là sản phẩm chung cư. Tiếp theo sau là Bình Dương hơn 20.000 căn, Đồng Nai gần 12.000 căn, Cần Thơ và Long An cũng hơn 5.000 sản phẩm đủ pháp lý… Các trung tâm kinh tế Hà Nội và TP.HCM cùng các thành phố công nghiệp, đô thị vệ tinh luôn thu hút lượng lớn người lao động tới sinh sống, làm việc; kéo theo nhu cầu về nhà ở luôn ở mức cao. Để đáp ứng lượng cầu lớn, các địa phương kể trên tập trung phát triển các sản phẩm nhà ở cao tầng với mức giá phù hợp, dễ tiếp cận hơn các sản phẩm thấp tầng; vì thế các khu vực này cũng dẫn đầu về nguồn cung nhà ở đủ pháp lý.

Những giai đoạn thị trường “sốt đất”, tình trạng khách hàng nôn nóng mua bất động sản khi chưa tìm hiểu kỹ pháp lý khá phổ biến. Hiện tại, sau gần 2 năm biến động của thị trường, khách hàng trở nên thận trọng hơn, khó tính hơn trước quyết định đầu tư. Bên cạnh đó, Nhà nước vẫn đang tiếp tục sửa đổi luật đất đai theo hướng chặt chẽ hơn; quyết định bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất mới theo hàng năm từ ngày 01/01/2026. Như vậy, các dự án trong tương lai sẽ cần đáp ứng nhiều điều kiện khắt khe hơn để đạt tiêu chuẩn pháp lý mở bán, các chủ đầu tư sẽ mất nhiều thời gian hơn để chuẩn bị ra hàng, thị trường sắp tới khó có khả năng bùng nổ nguồn cung. Đồng thời, khi thông hành bảng giá đất mới, chi phí giải phóng mặt bằng cũng lớn hơn khiến mức đầu tư đầu vào cho mỗi dự án trở nên cao hơn, dự kiến kéo theo giá sản phẩm đến tay khách hàng cũng “đắt đỏ” hơn.

Đại diện BHS R&D, ông Hoàng Hữu Minh Dũng nhận định, thời gian tới, số lượng dự án mới được phê duyệt sẽ khan hiếm nhưng đổi lại, các dự án có thể ra hàng sẽ đáp ứng được các điều kiện pháp lý, việc áp dụng giá bán phù hợp và chính sách ưu đãi chắc chắn sẽ được các chủ đầu tư nghiên cứu áp dụng. Nói cách khác, giai đoạn này nếu khách hàng có thể lựa chọn được sản phẩm phù hợp với tài chính của mình, sẽ là các dự án có mức giá đúng với giá trị thực, an tâm về pháp lý và tính thanh khoản.