Tìm cơ hội ở tỉnh lẻ
“Những thị trường như Hà Nội có mức biến động nhanh, suất đầu tư lớn, nên phù hợp với những nhà đầu tư trường vốn, còn nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ khó đạt hiệu quả cao. Tôi đã xác định rõ điều này nên chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản tỉnh lẻ từ 3 năm nay”, nhà đầu tư Trần Quân bắt đầu câu chuyện với phóng viên.
Nhà đầu tư này cho biết, trong tháng 3 vừa qua đã mua 2 mảnh đất ở Quỳnh Lưu, Nghệ An, một mảnh rộng 450 m2 giá 2,7 tỷ đồng, một mảnh rộng 250 m2 giá 2 tỷ đồng. Cách thức đầu tư là rủ người thân cùng tham gia bỏ vốn bởi vừa giúp có được một lượng tiền đủ lớn, mua được nhiều sản phẩm, vừa phân tán được rủi ro.
“Nếu khu vực mặt biển Quỳnh Lưu còn đất rao bán thì tôi sẽ tiếp tục mua vào, bởi tuyến đường bao cao tốc ven biển chạy sang Khu kinh tế Nghi Sơn (Thanh Hóa) sẽ sớm hoàn thiện trong thời gian tới, khi khâu giải phóng mặt bằng cơ bản đã xong. Khu vực này có rất nhiều khách du lịch biết tới, thị trường bất động sản bắt đầu sôi động”, anh Quân cho hay.
Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các thị trường tỉnh lẻ, thậm chí ở các khu vực xa trung tâm, trong đó sản phẩm đất nền thổ cư, đất đồi rừng (có một phần đất ở) được ưu tiên, đặc biệt các mảnh đất có diện tích từ 1.000 m2 đến 1 ha, hướng sông, suối, hồ rất được ưa chuộng.
Làn sóng đầu tư ra tỉnh lẻ ngày một nở rộ, tuy nhiên, trên thực tế, trong khi một bộ phận nhà đầu tư sành sỏi chiếm lợi thế nhờ có kinh nghiệm trong việc tìm hiểu khả năng chuyển đổi đất, tách thửa, thì nhiều người dân bản địa lại không rành điều này.
Người viết từng được một người dân ở Nghệ An cung cấp một hợp đồng cọc, trong đó bên mua đặt cọc 250 triệu đồng, phạt cọc gấp 3 lần nếu bên bán không làm chuyển đổi sang đất ở được cho lô đất và như chia sẻ của người bán, dù chưa đến hạn cuối theo hợp đồng, nhưng gần như chắc chắn anh này sẽ phải đền 750 triệu đồng bởi không thể hoàn thành cam kết.
“Ngày trước, việc chia lô, tách thửa rồi chuyển đổi sang đất ở vẫn thực hiện được, nhưng nay bị dừng lại. Tôi không nắm bắt được thông tin này nên bị rơi vào thế bị phạt cọc”, người này nói.
Trước tình trạng nở rộ các giao dịch đất nền trong dân, nhiều địa phương như Lâm Đồng, Bà Rịa – Vũng Tàu… đã thực hiện việc cấm tách thửa, dừng chuyển đổi sang đất thổ cư từ các loại đất khác. Nếu người dân (như trường hợp kể trên) hay nhà đầu tư không nắm bắt được các quy định này sẽ rất dễ rơi vào tình trạng vướng mắc về pháp lý hoặc thiệt hại về kinh tế.
Thị trường của bên bán
Việc thị trường khan hiếm nguồn cung kéo dài đã khiến giá bất động sản tăng mạnh thời gian qua. Theo báo cáo thị trường quý I/2022 của Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, đầu năm 2022, giá đất vùng ven Hà Nội có xu hướng tiệm cận giá đất khu vực trung tâm sau khi các thông tin quy hoạch được công bố, với mức độ tăng giá dao động trong khoảng 10-35% tùy vào khoảng cách từ 10-30 km từ khu vực trung tâm.
Với phân khúc chung cư, theo Dat Xanh Services, tại Hà Nội, mặt bằng giá ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2 trong trong quý I/2022, tăng khoảng 5% so với quý liền trước, tại TP.HCM là 64 triệu đồng/m2, tăng khoảng 9%. Thiếu cung, tăng giá, nhưng thanh khoản thị trường vẫn rất tích cực, tỷ lệ bán lũy kế đạt 80% tại Hà Nội và 88% tại TP.HCM.
Còn theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm toàn thị trường đều tăng ở tất cả các phân khúc. Cụ thể, với chung cư cho thuê, mức độ quan tâm của thị trường quý I/2022 tăng 19% so với cùng kỳ năm trước; cho thuê nhà mặt phố tăng 2%; cho thuê văn phòng tăng 47%; cho thuê kho, nhà xưởng tăng 9%…
Nhìn nhận về xu hướng gia tăng nhu cầu mua đối với loại hình đất nền, Batdongsan.com.vn cho rằng, lo ngại về trượt giá và lạm phát khi tiền được bơm ra thị trường qua các gói kích thích kinh tế và giải ngân đầu tư công, nhu cầu tích lũy tài sản gắn liền với đất làm kênh trú ẩn an toàn sẽ tăng lên trong năm nay.
Đối với nhóm bất động sản liền thổ, đất nền có giá vừa túi tiền hơn so với nhà phố, biệt thự hay shophouse nên sẽ hút các dòng vốn quy mô trung bình khá trở lên. Tuy vậy, hiện tượng nóng sốt trên diện rộng sẽ khó xảy ra, mà chủ yếu xuất hiện cục bộ ở một số địa phương hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng.
Ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho biết, ở góc độ phân phối sản phẩm, thanh khoản thị trường đang rất tích cực, các dự án cứ ra hàng là hết.
“Sales bất động sản tất bật với các kế hoạch bán hàng, các đại lý đua nhau khoe giao dịch và thành tích. Nhà đầu tư cũng hăng hái hơn, đi khắp nơi săn đất…”, ông Nga nói, đồng thời chia sẻ thêm, về sản phẩm nhà ở, nguồn cung sẽ còn khan hiếm trong ngắn hạn, các chủ đầu tư có quỹ sản phẩm đang chiếm ưu thế trên thị trường. Nói cách khác, hiện đang là thị trường của bên bán khi sự khan hiếm đẩy giá sản phẩm tăng cao và phía sở hữu nguồn hàng có thể chủ động lên kế hoạch, chọn thời điểm bán hàng theo ý muốn.
“Nguồn cung nhà ở hiện tại vẫn chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó, trong khi dự án mới rất hạn chế, cho nên giá nhà sẽ còn tăng tiếp. Tuy nhiên, về bối cảnh, so với 10 năm trước, thị trường đang có được nhiều trợ lực phát triển mà không lo ngại về bong bóng. Với các đơn vị bán hàng, tôi cho rằng, thay vì hài lòng với thành công hiện tại thì cần hoạt động mạnh mẽ hơn nữa, bởi thành tựu hiện tại vẫn chưa tương xứng với tiềm năng thị trường”, ông Nga nói.
Đồng quan điểm, ông Lê Tuấn Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng 1369 cho rằng, trong ngắn hạn, lợi thế vẫn nghiêng về các chủ đầu tư sẵn nguồn hàng đủ điều kiện chào bán, nhất là với những sản phẩm đất nền, bất động sản cao cấp. Tuy nhiên, về lâu dài, thị trường sẽ định hướng tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và cho thuê. Với nhà đầu tư, họ sẽ ngày càng được trang bị nhiều kiến thức, có nhiều lựa chọn, vì thế bên bán cũng gặp phải không ít sự cạnh tranh để “giữ chân” được khách hàng, lúc đó thị trường sẽ không hẳn chỉ là “của người bán” nữa.
“Thị trường đang đi qua dần giai đoạn các nhà đầu tư ‘mua bất chấp và mạo hiểm’ như thời gian qua. Xu hướng chung là giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng, nhưng nhanh hay chậm, ở mức độ nào còn phụ thuộc vào nguồn cung sản phẩm, khả năng hấp thụ của thị trường… Riêng về nguồn cung, nhìn chung trong năm 2022 sẽ có nhiều cải thiện, giúp ổn định thị trường và tạo đà tăng trưởng cho giai đoạn tới, trong đó bất động sản công nghiệp, đất nền, nhà ở có nhiều khả năng tăng trưởng mạnh nhất”, ông Nghĩa đánh giá.
